市街化調整区域の土地は売れる？売却方法と買取相場

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」として指定された地域です。建築が認められるケースについては「調整区域で建築できるケース」もご覧ください。

市街化区域との違い

区分	市街化区域	市街化調整区域
目的	市街化を促進	市街化を抑制
建築	原則自由	原則制限
開発許可	一定規模以上で必要	原則必要
インフラ	整備されている	未整備の場合あり

確認方法

土地が市街化調整区域かどうかは、以下で確認できます。

• 市区町村の都市計画課
• 都市計画情報システム（ネット）
• 重要事項説明書

なぜ売りにくいのか

市街化調整区域の土地が売りにくい理由を説明します。

理由1：建築が制限される

原則として、住宅などの建築には開発許可が必要です。

許可なく建築できる例外

• 農林漁業用施設
• 農林漁業従事者の住宅
• 既存建物の建替え（一定条件）

理由2：住宅ローンが使いにくい

金融機関は市街化調整区域の土地に対する融資に消極的です。

理由

• 担保価値が低い
• 売却困難のリスク
• 将来の価値が不透明

理由3：買い手が限られる

一般の住宅購入者には魅力が低く、買い手が限られます。

理由4：インフラが未整備

上下水道や道路が整備されていない場合があります。

売却の選択肢

選択肢1：農家・農業法人への売却

農地として利用する人に売却します。

メリット

• 農地のまま売却可能
• 農業委員会の許可で売却

デメリット

• 買い手が限られる
• 価格が安い

選択肢2：開発業者への売却

開発許可を取得して事業化する業者に売却します。

メリット

• まとまった土地なら高く売れる可能性
• 開発許可の取得は業者が対応

デメリット

• 小規模な土地は対象外
• 開発可能な立地が条件

選択肢3：隣地所有者への売却

隣地の所有者に売却します。

メリット

• 隣地と一体活用できる
• 交渉次第で相場より高く売れる

デメリット

• 隣地所有者の購入意思が必要

選択肢4：買取業者への売却

市街化調整区域を専門に扱う買取業者に売却します。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー
• 現況のまま売却可能

デメリット

• 相場より安くなる傾向

買取相場

価格の目安

市街化調整区域の土地は、市街化区域より大幅に安くなります。

状況	価格目安（市街化区域比）
開発許可取得可能	50〜70%
既存宅地	40〜60%
農地（転用可能）	30〜50%
農地（転用困難）	10〜30%
山林・原野	10〜20%

価格に影響する要因

要因	高くなる	安くなる
建築可能性	開発許可取得可能	建築不可
立地	市街地に近い	山間部
接道	公道に接道	接道なし
インフラ	整備済み	未整備
地目	宅地	農地・山林

売却の流れ

ステップ1：土地の状況確認

まず、土地の状況を確認します。

確認事項

• 地目（宅地・農地・山林等）
• 建築の可能性
• 接道状況
• インフラの整備状況

ステップ2：売却方法の選択

土地の状況に応じて、売却方法を選びます。

ステップ3：必要な許可の確認

売却に必要な許可を確認します。

必要な許可の例

• 農地：農地法の許可
• 開発を伴う場合：開発許可

ステップ4：売却活動

選んだ方法で売却活動を行います。

ステップ5：契約・決済

買主が見つかったら、契約・決済を行います。

注意点

注意点1：農地法の許可

農地を売却する場合、農地法の許可が必要です。

許可の種類

• 3条許可：農地のまま売却
• 5条許可：転用して売却

注意点2：開発許可の引き継ぎ

開発許可は原則として人に紐づくため、売却時の取り扱いを確認しましょう。

注意点3：既存建物の扱い

既存建物がある場合、建替えの可否を確認しておきましょう。

まとめ

市街化調整区域の土地売却についてまとめます。

売りにくい理由

• 建築が制限される
• 住宅ローンが使いにくい
• 買い手が限られる

売却の選択肢

• 農家・農業法人への売却
• 開発業者への売却
• 隣地所有者への売却
• 買取業者への売却

買取相場

• 市街化区域の10〜70%程度
• 建築可能性や立地で大きく変動

当サービスでは、市街化調整区域の土地の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。