相続登記していない土地は売れる？2024年義務化と売却方法

相続登記の義務化とは

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。費用や期間の詳細は「相続登記の費用と期間」をご覧ください。

義務化の内容

主なルール

• 相続で不動産を取得したら3年以内に登記が必要
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
• 過去の相続も対象（2027年3月末まで猶予）

なぜ義務化されたのか

全国で増加する「所有者不明土地」が社会問題になったためです。

• 所有者不明土地は全国の約24%
• 災害復興や公共事業の妨げに
• 空き家問題とも密接に関連

相続登記していない土地は売れるのか

結論から言うと、相続登記をしないと土地は売却できません。

売却に登記が必要な理由

不動産の売買では、登記簿上の所有者から買主への所有権移転登記を行います。

登記簿に被相続人（故人）の名前が残っている場合、買主への移転登記ができません。

必要な手順

1. まず相続登記を完了（被相続人→相続人）
2. その後に売買による移転登記（相続人→買主）

未登記のまま売れない理由

• 登記簿の名義人でないと売却手続きができない
• 買主は登記のない不動産を購入できない
• 金融機関も融資の担保として認めない

相続登記をして売却する流れ

ステップ1：相続人の確定

被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで取得し、法定相続人を確定します。

ステップ2：遺産分割協議

相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するか協議します。

協議のパターン

• 一人が単独で相続
• 複数人で共有
• 代償分割（一人が取得し金銭で調整）

ステップ3：必要書類の収集

主な必要書類

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 住民票
• 遺産分割協議書（協議した場合）
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

ステップ4：相続登記の申請

法務局に登記申請書と必要書類を提出します。

費用の目安

• 登録免許税：固定資産評価額の0.4%
• 司法書士費用：5〜15万円程度

ステップ5：売却手続き

登記完了後、通常の不動産売却と同様に進めます。

相続登記が難しいケース

ケース1：相続人が多い

数次相続が発生し、相続人が10人以上になっているケース。全員の同意と書類が必要です。

ケース2：相続人と連絡が取れない

疎遠になっている相続人がいる場合、連絡先の調査から始める必要があります。

ケース3：遺産分割がまとまらない

相続人間で意見が対立し、協議がまとまらないケース。

ケース4：相続放棄した人がいる

相続放棄の有無を確認し、放棄者を除いた協議が必要です。

困難なケースの解決方法

法定相続分での登記

遺産分割協議がまとまらない場合でも、法定相続分での登記は単独で可能です。

メリット

• 他の相続人の同意なく登記可能
• 義務化への対応ができる

デメリット

• 共有状態になる
• 売却には全員の同意が必要

相続人申告登記

2024年から導入された簡易な登記制度です。

特徴

• 「自分が相続人である」ことを申告するだけ
• 遺産分割協議が不要
• 義務化の過料を免れることができる
• ただし、売却するには別途相続登記が必要

専門家への依頼

複雑なケースでは、司法書士や弁護士への依頼が有効です。

依頼のメリット

• 戸籍収集を代行
• 相続人調査
• 遺産分割協議のサポート
• 登記手続きの代行

罰則と過料

過料の対象

正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

正当な理由とは

以下の場合は「正当な理由」として過料が免除される可能性があります。

• 相続人が極めて多数で、戸籍収集に時間がかかる
• 遺言の有効性について争いがある
• 重病等で手続きが困難
• 経済的に困窮している

過料を避けるには

• 期限内に相続登記を完了する
• 困難な場合は相続人申告登記を行う
• 専門家に相談して対応策を検討

未登記不動産の買取サービス

相続登記が困難なケースでは、買取業者に相談する方法もあります。

買取業者のサポート

• 相続登記の手続きサポート
• 司法書士の紹介
• 複雑なケースへの対応

流れ

1. 買取業者に相談
2. 査定・価格提示
3. 相続登記の完了
4. 売買契約・決済

相続登記と売却を同時に進められるため、スムーズに現金化できます。

まとめ

相続登記していない土地を売却するには、まず相続登記が必要です。

ポイント

• 2024年4月から相続登記が義務化
• 3年以内に登記しないと過料の可能性
• 売却前に必ず相続登記を完了させる
• 困難な場合は専門家に相談

当サービスでは、相続登記が未了の不動産についてもご相談を承っています。登記から売却までサポートしますので、お気軽にご相談ください。