再建築不可物件とは？売却できる理由と方法

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建てられない土地のことです。

なぜ再建築できないのか

建築基準法では、建物を建てる際に「接道義務」を満たす必要があります。

接道義務の内容

• 幅4m以上の道路に接していること
• 敷地が道路に2m以上接していること

この条件を満たさない土地には、新たに建物を建てることができません。

再建築不可になるパターン

パターン	内容
道路に接していない	袋地、囲繞地
接道幅が2m未満	旗竿地で通路部分が狭い
接している道路が4m未満	建築基準法上の道路ではない
道路ではない通路に接している	私道だが道路認定されていない

建築基準法ができる前の建物

現在、再建築不可になっている物件の多くは、建築基準法（1950年施行）以前に建てられたものです。

当時は接道義務がなかったため、問題なく建築できました。しかし、現在の法律では再建築ができません。

なぜ売却できるのか

再建築不可物件でも、所有権の売却は自由にできます。

売却が可能な理由

「再建築できない」ことと「売却できない」ことは別の問題です。

売却できる根拠

• 土地・建物の所有権は移転可能
• 買主が制限を理解していれば問題なし
• 現在の建物は使用し続けられる

買う人がいる理由

再建築不可物件でも、以下の理由で需要があります。

購入者のメリット

• 価格が安い（相場の5〜7割程度）
• 現在の建物を活用できる
• 立地が良いケースもある
• リフォームで快適に住める

購入者の例

• 低価格で不動産を取得したい個人
• リノベーションを楽しみたい人
• 賃貸経営したい投資家
• 隣地の所有者（土地を合わせると再建築可能に）
• 買取業者

再建築不可物件の売却方法

方法1：隣地所有者への売却

最も高値で売れる可能性がある方法です。

隣地所有者のメリット

• 土地が広がる
• 接道条件が改善する可能性
• 再建築可能になる場合も

売却のポイント

• まず隣地所有者に打診
• 価格交渉の余地あり
• 円満な関係が前提

方法2：一般市場で売却

不動産会社を通じて一般の買主を探す方法です。

メリット

• 広く買主を募れる
• 相場に近い価格を狙える

デメリット

• 買主が見つかりにくい
• 売却期間が長期化
• 住宅ローンが使えない買主が多い

方法3：買取業者への売却

再建築不可物件専門の買取業者に売却する方法です。

メリット

• 確実に売却できる
• スピーディー（1〜2ヶ月）
• 現況のまま売却可能

デメリット

• 価格は一般市場より低め
• 業者によって価格差がある

売却価格の目安

再建築不可物件の売却価格は、通常の不動産の5〜7割程度が相場です。詳しくは「再建築不可物件の価格相場」をご覧ください。

価格が下がる理由

• 再建築できないリスク
• 住宅ローンが使いにくい
• 売却時の流動性が低い

価格に影響する要因

プラス要因

• 立地が良い（都心、駅近）
• 建物の状態が良い
• 接道条件の改善余地がある
• 隣地との統合で再建築可能

マイナス要因

• 建物の老朽化
• 立地が悪い
• 接道状況が極めて悪い
• 通行権などのトラブルがある

売却時の注意点

1. 重要事項として説明が必要

再建築不可であることは、買主に対して必ず説明しなければなりません。

2. 接道状況を正確に把握

売却前に、以下を確認しましょう。

• 接道している道路の幅員
• 敷地が道路に接している長さ
• 道路の種類（公道か私道か）
• 建築基準法上の道路かどうか

3. 43条但し書き許可の可能性

一定の条件を満たせば、「43条但し書き許可」により再建築が可能になる場合があります。売却前に確認しましょう。

4. 複数社から見積もり

買取業者に売却する場合は、必ず複数社から見積もりを取りましょう。業者によって価格差があります。

売却の流れ

買取業者への売却の場合

1. 査定依頼（複数社に依頼）
2. 現地調査
3. 価格提示
4. 条件交渉
5. 売買契約
6. 決済・引渡し

最短2週間〜1ヶ月程度で売却完了できます。

まとめ

再建築不可物件は売却可能です。

ポイント

• 接道義務を満たさないため再建築できない
• 所有権の売却は自由にできる
• 価格は通常の5〜7割程度
• 隣地所有者、一般市場、買取業者が売却先
• 買取業者なら確実・スピーディー

当サービスでは、再建築不可物件の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。