再建築不可物件の固定資産税｜評価と節税

再建築不可物件の固定資産税評価

再建築不可物件にも固定資産税はかかります。ただし、評価額は通常の物件より低くなる傾向があります。再建築不可の基本については「再建築不可物件とは？」もご覧ください。

固定資産税の計算方法

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

評価額の決まり方

固定資産税評価額は、市区町村が定める「固定資産評価基準」に基づいて算定されます。

土地の評価要素

• 路線価
• 土地の形状
• 接道状況
• 利用状況

建物の評価要素

• 構造
• 床面積
• 築年数
• 経年減価

再建築不可による減価

再建築不可であることは、土地の評価にマイナスの影響を与えます。

接道状況による補正

接道義務を満たさない土地は、「補正率」により評価額が減額されます。

接道状況	補正率の目安
接道幅2m未満	0.6〜0.8
無接道	0.4〜0.6

計算例

路線価から算出した価格：2,000万円
無接道の補正率：0.5
評価額 = 2,000万円 × 0.5 = 1,000万円

実際の売却価格との乖離

固定資産税評価額と実際の売却価格は一致しないことが多いです。

項目	金額例
固定資産税評価額	1,000万円
市場価格（再建築可能の場合）	1,400万円
実際の売却価格（再建築不可）	700〜1,000万円

固定資産税の負担

土地と建物の税額

計算例：固定資産税評価額が1,000万円の土地、500万円の建物

土地の固定資産税 = 1,000万円 × 1.4% = 14万円
（住宅用地の特例で1/6に軽減）
→ 軽減後：約2.3万円

建物の固定資産税 = 500万円 × 1.4% = 7万円

合計：約9.3万円/年

都市計画税

都市計画区域内の物件には都市計画税もかかります。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（上限）

節税方法

方法1：評価額の見直し請求

固定資産税評価額に疑問がある場合、見直しを請求できます。

請求できるタイミング

• 評価替えの年（3年ごと）
• 翌年の1月1日から納税通知書が届くまで

請求の流れ

1. 市区町村の固定資産税課に相談
2. 評価内容の説明を受ける
3. 納得できなければ審査請求

方法2：住宅用地の特例を確認

住宅が建っている土地には、以下の特例があります。

面積	軽減率
200㎡以下	1/6
200㎡超	1/3

建物を取り壊すと特例がなくなり、固定資産税が増える可能性があります。

方法3：建物の滅失登記

建物が老朽化して使えない場合、建物を取り壊して滅失登記をすれば、建物の固定資産税がなくなります。

注意点

• 住宅用地の特例がなくなる
• 土地の税金が増える可能性
• 更地にすると特定空家のリスクは減る

方法4：売却して負担をなくす

物件を売却すれば、固定資産税の負担がなくなります。

相続した場合の固定資産税

相続人に納税義務

所有者が亡くなると、相続人に固定資産税の納税義務が移ります。

相続登記が未了でも課税

相続登記が済んでいなくても、固定資産税は課税されます。市区町村は法定相続人を調査して、納税通知書を送ります。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、連帯して納税義務を負います。実際には代表者に納税通知書が届くことが多いです。

売却した場合の税金

譲渡所得税

物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率

税率

所有期間	税率
5年以下（短期）	約39%
5年超（長期）	約20%

相続した物件の取得費

相続した物件は、被相続人の取得費を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%として計算します。

特例の活用

以下の特例が適用できる場合があります。

• 3,000万円特別控除：マイホームを売却した場合
• 相続財産を譲渡した場合の特例：相続税を取得費に加算

まとめ

再建築不可物件の固定資産税についてまとめます。

評価の特徴

• 接道状況により補正される
• 通常の物件より評価額が低い
• 売却価格との乖離がある

節税方法

• 評価額の見直し請求
• 住宅用地の特例を活用
• 売却して負担をなくす

売却時の税金

• 譲渡所得税がかかる可能性
• 特例を活用して節税

当サービスでは、再建築不可物件の買取に対応しています。固定資産税の負担から解放されたい方は、お気軽にご相談ください。