底地の買取相場はいくら？更地価格との違いを解説

底地の価格は更地価格より大幅に安い

底地を売却しようと思った時、多くの地主様が驚くのが「思ったより安い」という現実です。底地の売却方法については「底地を売却する方法」もご覧ください。

底地の売却価格は、同じ土地を更地として売却した場合と比較して、10〜40%程度にとどまるのが一般的です。

なぜ底地は安くなるのか

底地の価格が更地より大幅に安い理由は以下のとおりです。

1. 自分で使えない

底地には借地人がいるため、購入しても自分で土地を利用することができません。建物を建てることも、駐車場として使うこともできません。

2. 収益性が低い

底地の収益は地代のみですが、昔から据え置きの地代は現在の相場からかけ離れていることが多く、利回りが非常に低くなります。

3. 流動性が低い

底地を購入したい人は限られており、再売却も難しいため、買い手から敬遠されがちです。

4. 借地権との関係

借地権は借地人の強い権利であり、地主から借地権を取り戻すのは容易ではありません。

底地の相場の目安

底地の売却相場は、売却先によって大きく異なります。

売却先	更地価格に対する割合
借地人	30〜50%
第三者（投資家等）	15〜25%
買取業者	10〜15%

借地人への売却が最も高い理由

借地人は底地を購入することで「完全所有権」を得られます。地代の支払いから解放され、自由に建替え・売却ができるようになるため、最も高い価格を提示できるのです。

買取業者の価格が低い理由

買取業者は底地を購入後、借地人との交渉や権利関係の整理が必要です。そのコストとリスクを考慮するため、買取価格は低くなります。

底地価格の計算方法

実務で使われる底地価格の計算方法をご紹介します。

方法1：底地割合で計算

路線価図に記載されている「借地権割合」を使う方法です。

底地価格 = 更地価格 × (1 - 借地権割合)

例えば、更地価格5,000万円、借地権割合60%の場合：

底地価格 = 5,000万円 × (1 - 0.6) = 2,000万円

ただし、これは相続税評価額であり、実際の売買価格とは異なります。

方法2：収益還元法

地代収入を基に計算する方法です。

底地価格 = 年間地代 ÷ 期待利回り

例えば、年間地代60万円、期待利回り4%の場合：

底地価格 = 60万円 ÷ 0.04 = 1,500万円

方法3：取引事例比較法

周辺の底地取引事例と比較して算出する方法です。ただし、底地の取引事例は少ないため、参考程度となります。

底地価格に影響する要因

同じ底地でも、以下の要因により価格は変動します。

プラス要因（価格が上がる）

• 地代が高い: 収益性が高いと評価される
• 借地人との関係が良好: 将来的な交渉がしやすい
• 契約更新が近い: 更新時に交渉の機会がある
• 立地が良い: 需要の高いエリア
• 借地人に購入意思がある: 高値売却の可能性

マイナス要因（価格が下がる）

• 地代が安い: 収益性が低い
• 借地人との関係が悪い: 交渉が難しい
• 契約期間が長い: 権利関係の整理に時間がかかる
• 建物が老朽化: 借地人の建替え・退去リスク
• 借地人が複数: 権利関係が複雑

底地を高く売るためのポイント

1. まずは借地人に打診する

借地人への売却が最も高値が期待できます。関係が悪くなければ、まずは打診してみましょう。

2. 複数の業者に査定を依頼する

買取業者によって査定額は異なります。必ず複数社から見積もりを取りましょう。

3. 書類を揃えておく

• 土地の登記簿謄本
• 借地契約書
• 地代の領収書等

書類が揃っていると、査定がスムーズに進みます。

4. 専門業者を選ぶ

底地は特殊な不動産です。底地・借地を専門に扱う業者に相談しましょう。

まとめ

底地の買取相場は更地価格の10〜40%程度で、売却先によって大きく変わります。

• 借地人への売却: 更地価格の30〜50%
• 買取業者への売却: 更地価格の10〜15%

まずは借地人への売却を検討し、難しい場合は専門の買取業者に相談することをおすすめします。

当サービスでは底地の無料査定を承っています。相場を知りたい方も、お気軽にご相談ください。