旧法借地権と新法借地権の違い｜売却時の注意点

旧法と新法、2つの借地権

借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」の2種類があります。借地権売却の基本については「借地権の売却の流れ」もご覧ください。

これは、1992年（平成4年）8月1日に借地借家法が施行され、それ以前の借地法（旧法）から制度が変わったためです。

区分	適用法律	成立時期
旧法借地権	借地法	1992年7月31日以前
新法借地権	借地借家法	1992年8月1日以降

現在流通している借地権の多くは、旧法時代に設定された「旧法借地権」です。

旧法借地権の特徴

旧法借地権は、借地人の権利が非常に強いのが特徴です。

契約期間

建物の種類	期間
堅固建物（RC造など）	30年以上（定めなければ60年）
非堅固建物（木造など）	20年以上（定めなければ30年）

更新について

• 正当事由がなければ更新拒否できない
• 地主は簡単に契約を終了させられない
• 事実上、半永久的に借地権が続く

旧法借地権のメリット（借地人）

• 長期間安定して土地を借りられる
• 地主からの解約が難しい
• 更新料は法的義務ではない（慣行として支払う場合が多い）

旧法借地権のデメリット（借地人）

• 建替え・増改築に地主の承諾が必要
• 譲渡（売却）に地主の承諾が必要
• 地代の値上げ交渉がある

新法借地権の特徴

新法借地権は、旧法に比べて地主と借地人のバランスを取った制度です。

普通借地権

項目	内容
当初の契約期間	30年以上
1回目の更新	20年以上
2回目以降の更新	10年以上
更新	正当事由がなければ拒否不可

旧法借地権と同様に、正当事由がなければ更新は認められます。

定期借地権

新法で新設された借地権で、契約期間満了で確定的に終了します。

種類	期間	特徴
一般定期借地権	50年以上	期間満了で更地返還
建物譲渡特約付借地権	30年以上	期間満了で建物を地主に譲渡
事業用定期借地権	10〜50年	事業用建物のみ

定期借地権は更新がないため、借地人の権利は普通借地権より弱くなります。

旧法と新法の主な違い

項目	旧法借地権	新法普通借地権
契約期間	建物により20〜30年以上	30年以上
更新後の期間	建物により20〜30年	1回目20年、以降10年
更新拒否	正当事由必要	正当事由必要
定期借地権	なし	あり

大きな違いは「定期借地権」の有無です。旧法には定期借地権がなく、借地権は半永久的に続く可能性がありました。

売却時の注意点

旧法借地権の売却

旧法借地権は借地人の権利が強いため、比較的高く売却できる傾向があります。

メリット

• 半永久的に借りられる権利として評価される
• 更新拒否されにくいため安心感がある
• 流通量が多く、買い手が見つかりやすい

注意点

• 契約内容を確認（期間、地代、更新料の取り決め）
• 建物の状態と築年数
• 地主との関係性

新法普通借地権の売却

新法普通借地権も、基本的には旧法と同様に売却可能です。

注意点

• 更新後の期間が短くなる（10年ずつ）
• 残存期間を確認
• 契約内容の詳細を確認

定期借地権の売却

定期借地権は更新がなく、期間満了で終了するため、売却は難しい傾向があります。

注意点

• 残存期間が短いほど価値が下がる
• 期間満了後は更地で返還が必要
• 建物の価値も残存期間で評価

よくある質問

Q. 自分の借地権が旧法か新法か分からない

契約締結日を確認してください。

• 1992年7月31日以前 → 旧法借地権
• 1992年8月1日以降 → 新法借地権

契約書がない場合は、建物の築年数や固定資産税納税通知書などから推測できる場合があります。

Q. 旧法借地権が新法に切り替わることはある？

基本的にはありません。1992年8月1日以前に成立した借地権は、その後も旧法が適用され続けます（法の不遡及の原則）。

ただし、当事者間で合意して新法の契約に切り替えることは可能です。

Q. 旧法借地権の方が売却に有利？

一般的には、旧法借地権の方が借地人の権利が強いため、買い手にとっても安心感があります。ただし、売却価格は立地や建物の状態など、様々な要因で決まります。

まとめ

旧法借地権と新法借地権の違いをまとめます。

項目	旧法借地権	新法借地権
借地人の権利	非常に強い	やや緩和
更新	正当事由なければ更新	普通借地権は同様
定期借地権	なし	あり
売却	しやすい	普通借地権はしやすい

売却を検討する際は、まず自分の借地権がどちらに該当するかを確認し、契約内容を把握することが大切です。

当サービスでは、旧法・新法を問わず借地権の売却相談を承っています。お気軽にご相談ください。