物件タイプ別
旧耐震基準の建物は売れる？1981年以前の物件の売却方法
公開: 2026年1月10日
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#売却
#1981年以前
旧耐震基準とは
新耐震基準との違い
1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。
| 項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 施行日 | 1981年5月31日以前 | 1981年6月1日以降 |
| 想定地震 | 震度5程度 | 震度6強〜7 |
| 設計思想 | 倒壊しない | 倒壊しない＋損傷を抑える |
判断基準
注意点 建築確認申請日が1981年5月31日以前であれば旧耐震です。完成日や登記日ではありません。
建築確認申請日 ≤ 1981年5月31日 → 旧耐震基準
建築確認申請日 ≥ 1981年6月1日 → 新耐震基準旧耐震基準の建物は売れる？
結論：売れるが難しい
旧耐震基準の建物も売却は可能ですが、新耐震基準の物件に比べて売却が難しくなります。
売れにくい理由
理由1：住宅ローンが使いにくい
- 多くの金融機関が旧耐震物件への融資を敬遠
- フラット35は原則として利用不可
- 買主が現金購入に限られる
理由2：税制優遇が受けられない
- 住宅ローン控除が使えない場合がある
- 登録免許税の軽減措置対象外
- 不動産取得税の軽減対象外
理由3：地震リスクへの懸念
- 大地震での倒壊リスク
- 買主の心理的抵抗感
- 保険料が高くなる場合も
理由4：資産価値の下落
- 築年数による価値低下
- 将来の売却が困難
- 相続時の負担
売却の選択肢
選択肢1：現況のまま売却
古い建物をそのまま売却する方法です。
メリット
- 費用がかからない
- すぐに売り出せる
- 手間がかからない
デメリット
- 買い手が限られる
- 価格が下がる
- 売却期間が長期化
向いているケース
- 早く売りたい
- 費用をかけたくない
- 立地が良い（リノベ需要あり）
選択肢2：耐震補強して売却
耐震補強工事を行い、新耐震基準相当にして売却します。
メリット
- 住宅ローンが使える
- 税制優遇が受けられる
- 買い手が広がる
デメリット
- 耐震補強費用がかかる
- 費用対効果が不透明
- 工事期間が必要
費用の目安
| 建物種別 | 耐震補強費用 |
|---|---|
| 木造戸建 | 100〜200万円 |
| 鉄骨造 | 200〜500万円 |
| RC造 | 300〜1,000万円 |
選択肢3：解体して更地で売却
建物を解体し、土地として売却します。
メリット
- 買い手が広がる
- 土地の価値が明確
- 住宅ローンが使いやすい
デメリット
- 解体費用がかかる
- 固定資産税が上がる場合も
- 建物の価値を失う
解体費用の目安
| 構造 | 坪単価 | 30坪の場合 |
|---|---|---|
| 木造 | 3〜5万円 | 90〜150万円 |
| 鉄骨造 | 5〜7万円 | 150〜210万円 |
| RC造 | 7〜10万円 | 210〜300万円 |
選択肢4：買取業者への売却
築古物件を専門に扱う買取業者に売却します。
メリット
- 確実に売却できる
- 現況のまま売却
- スピーディー
- 契約不適合責任免責
デメリット
- 相場より安くなる傾向
価格への影響
価格下落の目安
旧耐震基準というだけで、10〜30%程度価格が下がる傾向があります。詳しくは「旧耐震物件の買取相場」をご覧ください。
| 物件タイプ | 価格への影響 |
|---|---|
| 戸建（好立地） | ▲10〜20% |
| 戸建（郊外） | ▲20〜30% |
| マンション | ▲20〜40% |
価格に影響する要因
| 要因 | プラス | マイナス |
|---|---|---|
| 立地 | 駅近・都心 | 郊外 |
| 建物状態 | 良好・リフォーム済 | 老朽化 |
| 土地の広さ | 適度 | 狭小・広大 |
| 耐震診断 | 済み（基準適合） | 未実施 |
住宅ローンを使えるようにする方法
方法1：耐震基準適合証明書の取得
耐震診断を行い、新耐震基準相当と認められれば、耐震基準適合証明書が取得できます。
取得の流れ
- 耐震診断の実施
- 必要に応じて耐震補強
- 証明書の発行
費用
- 耐震診断：10〜30万円
- 耐震補強：100〜500万円
方法2：既存住宅売買瑕疵保険の付保
既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、住宅ローン控除が使える場合があります。
条件
- 検査に合格すること
- 保険料の支払い
売却時の注意点
注意点1：建築確認申請日の確認
登記事項証明書の建築日ではなく、建築確認申請日で判断します。
確認方法
- 建築確認済証
- 検査済証
- 台帳記載事項証明書（役所で取得）
注意点2：告知義務
建物の瑕疵（雨漏り、シロアリ等）は告知義務があります。
注意点3：固定資産税
更地にすると住宅用地の特例がなくなり、固定資産税が上がる場合があります。
まとめ
旧耐震基準の建物の売却についてまとめます。
売れにくい理由
- 住宅ローンが使いにくい
- 税制優遇が受けられない
- 地震リスクへの懸念
- 資産価値の下落
売却の選択肢
- 現況のまま売却
- 耐震補強して売却
- 解体して更地で売却
- 買取業者への売却
住宅ローンを使えるようにする方法
- 耐震基準適合証明書の取得
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保
当サービスでは、旧耐震基準の物件の買取に対応しています。売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
よくある質問
- Q. 旧耐震基準の建物は売れますか？
- A. はい、売却可能ですが新耐震と比べて難しくなります。住宅ローンが使いにくく、税制優遇も受けられないため買主が限られます。
- Q. 旧耐震物件の売却方法にはどんな選択肢がありますか？
- A. 現況のまま売却、耐震補強して売却、解体して更地で売却、買取業者への売却の4つがあります。状況に応じて選びましょう。
- Q. 旧耐震かどうかはどう判断しますか？
- A. 建築確認申請日が1981年5月31日以前なら旧耐震です。完成日や登記日ではなく、申請日で判断します。