共有者と連絡が取れない…持分売却で解決する方法

共有者と連絡が取れない問題

共有不動産を売却したいのに、共有者と連絡が取れず困っている方は少なくありません。

「相続で共有になった実家」の場合、特にこの問題が起こりやすいです。

よくあるケース

• 相続で共有になったが、他の相続人と疎遠
• いとこ同士で共有だが、連絡先を知らない
• 以前は連絡が取れたが、引っ越して分からなくなった
• 共有者が海外に移住した
• 共有者が行方不明

なぜ問題になるのか

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも連絡が取れないと、全体売却ができません。

また、以下のような場合も全員の同意が必要です。

• 建物の大規模修繕
• 賃貸契約の変更
• 抵当権の設定

連絡が取れない共有者がいると、不動産の管理・処分が非常に困難になります。

解決方法1：自分の持分だけ売却する

最も現実的な解決方法が、自分の持分だけを売却することです。

メリット

• 他の共有者の同意が不要

  • 自分の判断だけで売却できる
  • 連絡が取れない共有者がいても問題なし

• 確実に現金化できる

  • 買取業者なら確実に買い取ってくれる

• 共有状態から離脱できる

  • 固定資産税や管理の負担から解放

デメリット

• 持分相当額より価格が下がる
• 新しい共有者（買取業者）が入る

持分売却の流れ

1. 買取業者に査定依頼
2. 価格・条件の確認
3. 売買契約締結
4. 決済・登記変更

連絡が取れない共有者がいても、自分の持分の売却手続きは通常通り進められます。

解決方法2：共有者を探す

持分売却の前に、共有者を探す努力をする方法もあります。

住民票・戸籍の調査

共有者の住所は、以下の方法で調べられる場合があります。

• 住民票の請求: 共有者として正当な利害関係がある場合、住民票を請求できる可能性
• 戸籍の調査: 相続関係を証明できれば、戸籍から追跡可能

ただし、これらの調査には制限があり、専門家（弁護士・司法書士）に依頼するのが確実です。

不在者財産管理人の選任

共有者が行方不明の場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることができます。

不在者財産管理人とは

• 行方不明者に代わって財産を管理する人
• 裁判所が選任する（通常は弁護士等）
• 不動産の売却には裁判所の許可が必要

メリット

• 行方不明者の持分を含めて全体売却が可能

デメリット

• 手続きに時間がかかる（数ヶ月〜1年以上）
• 費用がかかる（数十万円〜）
• 必ず売却許可が出るとは限らない

解決方法3：共有物分割請求

裁判所に対して共有状態の解消を求める手続きです。

共有物分割請求とは

共有者の一人が裁判所に申し立てることで、共有状態を解消する制度です。

分割方法

1. 現物分割: 土地を分筆して分ける
2. 代償分割: 一人が取得し、他の共有者に金銭を支払う
3. 換価分割: 売却して代金を分ける

連絡が取れない共有者がいる場合

連絡先が分からない場合は「公示送達」という方法で、裁判を進めることができます。

ただし、手続きは複雑で時間がかかるため、弁護士への依頼が必要です。

どの方法を選ぶべきか

状況に応じて、最適な方法を選びましょう。

状況	おすすめの方法
早く解決したい	持分売却
時間と費用をかけられる	不在者財産管理人、共有物分割請求
共有者が見つかる可能性がある	まず調査、ダメなら持分売却
不動産全体を高く売りたい	不在者財産管理人（全体売却）

持分売却後の流れ

自分の持分を売却した後、買取業者がどのような対応をするかも知っておきましょう。

買取業者の対応例

1. 他の共有者への買取打診

   • 連絡が取れる共有者には買取を提案

2. 共有者の調査

   • 専門家を使って連絡先を調査

3. 共有物分割請求

   • 必要に応じて裁判手続きを実施

4. 最終的な活用

   • 全持分を取得できれば売却または活用

注意点

1. 早めの対応

時間が経つほど状況は複雑になります。

• 共有者が亡くなり、さらに相続が発生
• 連絡先がますます分からなくなる
• 建物の老朽化が進む

問題を認識したら、早めに対応を始めましょう。

2. 複数の方法を検討

一つの方法にこだわらず、複数の選択肢を検討しましょう。専門家に相談すれば、最適な方法をアドバイスしてもらえます。

3. 費用対効果の計算

不在者財産管理人や共有物分割請求は費用がかかります。持分売却で得られる金額と比較して、どちらが有利か検討しましょう。

まとめ

共有者と連絡が取れない場合の解決方法をまとめます。

方法	時間	費用	確実性
持分売却	短い	低い	高い
不在者財産管理人	長い	高い	中程度
共有物分割請求	長い	高い	中程度

持分売却がおすすめなケース

• 早く解決したい
• 費用をかけたくない
• 確実に現金化したい

当サービスでは、共有者と連絡が取れないケースでも持分買取に対応しています。お気軽にご相談ください。